摘要：海南美蘭區(qū)養(yǎng)老，物業(yè)稅從理論上講，是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一項(xiàng)稅收，其主要是以財(cái)產(chǎn)的價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。物業(yè)稅主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求所有者或是承租方每年繳納...

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物業(yè)稅有什么，試論物業(yè)稅的可行性 海南美蘭區(qū)房地產(chǎn)，海南島美蘭區(qū)的房子都是無(wú)價(jià)的，我們買(mǎi)的是環(huán)境，是空氣。更何況是附帶著各種美的房子。

物業(yè)稅從理論上講，是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一項(xiàng)稅收，其主要是以財(cái)產(chǎn)的價(jià)紙為計(jì)稅依據(jù)。物業(yè)稅主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求所有者或是承租方每年繳納一定的稅款，而應(yīng)繳納的稅紙會(huì)隨著房屋市場(chǎng)價(jià)紙的升高而升高。物業(yè)稅多屬于地方稅，是政府部門(mén)財(cái)政收入的關(guān)鍵來(lái)源之一。

一、物業(yè)稅是什么稅

物業(yè)稅是什么稅？關(guān)心物業(yè)稅的人都知道是財(cái)產(chǎn)稅，或者說(shuō)是美蘭區(qū)房產(chǎn)的保有稅。也就是說(shuō)開(kāi)征物業(yè)稅后、美蘭區(qū)房產(chǎn)所有人就不能再像以前免征美蘭區(qū)房產(chǎn)稅，要按規(guī)定繳物業(yè)稅，使美蘭區(qū)房產(chǎn)所有人在美蘭區(qū)房產(chǎn)保有期承受一定經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，從而抑制海南購(gòu)房欲望。那么物業(yè)和美蘭區(qū)房產(chǎn)是什么關(guān)系？據(jù)北京師范大學(xué)海南房地產(chǎn)研究中心主任董藩考證，在清朝就有“承祀祖先，照管物業(yè)”之說(shuō)，“物業(yè)”應(yīng)為“出口轉(zhuǎn)內(nèi)銷(xiāo)”——早年由華僑帶到東南亞，又重新傳回國(guó)內(nèi)，指的是房屋和土地等不動(dòng)產(chǎn)。就目前國(guó)內(nèi)城市海南房地產(chǎn)現(xiàn)狀而言，物業(yè)就是房地合一的美蘭區(qū)房產(chǎn)，即“廣義”的美蘭區(qū)房產(chǎn)。那么物業(yè)稅和美蘭區(qū)房產(chǎn)稅是什么關(guān)系？1986年9月實(shí)施的美蘭區(qū)房產(chǎn)稅中所指美蘭區(qū)房產(chǎn)是不含土地的“狹義”的美蘭區(qū)房產(chǎn)，而醞釀中的物業(yè)稅按當(dāng)初的設(shè)計(jì)是在原有“美蘭區(qū)房產(chǎn)稅”基礎(chǔ)上添加“城鎮(zhèn)土地使用稅”、“土地出讓金”成為“三合一”的新稅種。從構(gòu)成看物業(yè)稅不是單純稅種而是稅費(fèi)或稅和租金的混合體。

土地出讓金不是稅，相信大家都會(huì)同意；土地出讓金也不是行政事業(yè)收費(fèi)，相信大家也應(yīng)該認(rèn)可，土地出讓金是國(guó)家作為國(guó)有土地所有人將土地有期限出租或者出讓給土地使用人所收取的租金，過(guò)去稱“地租”。既然土地出讓金是地租、是租金，它和稅能整合為一體嗎？筆者認(rèn)為，如果將稅和行政事業(yè)收費(fèi)進(jìn)行整合是可能的，如將汽車(chē)養(yǎng)路費(fèi)整合到汽、柴油消費(fèi)稅中，這也符合國(guó)家“稅費(fèi)改革”的精神，而不是“租稅”整合。但是將租金整合到稅里，恕筆者孤陋寡聞，找不到這樣的例子。因?yàn)槎惡妥饨鹗莾蓚€(gè)平行且互不交叉、法理屬性完全不同的客體。如果筆者建議將城市房管部門(mén)管理的國(guó)有美蘭區(qū)房產(chǎn)所收取的房屋租金整合到美蘭區(qū)房產(chǎn)稅里一并征收，相信大家會(huì)認(rèn)為如果不是惡搞就一定是思維亂了方寸。同理，將土地出讓金整合到物業(yè)稅一并征收也不可行。

二、物業(yè)稅能否抑制美蘭區(qū)房?jī)r(jià)上漲

1990年5月19日，國(guó)務(wù)院頒布《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，對(duì)我國(guó)的土地管理和供應(yīng)體制進(jìn)行了重大改革，變過(guò)去無(wú)償劃撥為有償有期限使用。經(jīng)過(guò)近20年的磨合，我國(guó)已逐步完善土地管理和土地供應(yīng)體系，形成了“招、拍、掛”等一整套土地管理、供應(yīng)程序和制度。雖然隨著市場(chǎng)發(fā)展，我國(guó)現(xiàn)行土地供應(yīng)體制還需要改進(jìn)和完善，但從近20年的實(shí)踐看，土地供應(yīng)體制確立的大方向和思路是正確的。

此次物業(yè)稅的設(shè)計(jì)為了有別于“美蘭區(qū)房產(chǎn)稅”而將土地出讓金納入其中，物業(yè)稅開(kāi)征之日就是土地出讓金停收之時(shí)，到時(shí)申請(qǐng)用地就不必再交土地出讓金，改由美蘭區(qū)房產(chǎn)所有人在以后的占有和使用中逐年繳納。相當(dāng)多的學(xué)者認(rèn)為，由于美蘭區(qū)房?jī)r(jià)中不含有土地出讓金，由于成本的下降，可以把美蘭區(qū)房?jī)r(jià)拉下來(lái)。但經(jīng)濟(jì)理論告訴我們，影響價(jià)格的醉主要因素是供求關(guān)系，在目前的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)和預(yù)期下，決定美蘭區(qū)房?jī)r(jià)的醉關(guān)鍵因素已非成本。

物業(yè)稅的設(shè)計(jì)把土地出讓金由“一次性”交納變?yōu)橹鹉暾魇眨寡赜枚嗄甑?ldquo;招、拍、掛”土地供應(yīng)體制失去了運(yùn)行基礎(chǔ)，土地供應(yīng)制度將發(fā)生重大變革。新的土地管理和土地供應(yīng)將采用什么模式紙得探討。

按現(xiàn)行土地管理和土地供應(yīng)方式，政府出讓土地前首先要對(duì)欲出讓地塊征購(gòu)或征收，集體土地要贖賣(mài)其所有權(quán)并對(duì)其地上所有不動(dòng)產(chǎn)（含樹(shù)木、農(nóng)作物）進(jìn)行補(bǔ)償，同時(shí)還要對(duì)其進(jìn)行三通或七通一平的大配套，其前期土地整理費(fèi)用大概占土地拍賣(mài)底價(jià)90％以上。城市舊城搬遷改造的土地整理成本費(fèi)用一般不低于土地拍賣(mài)底價(jià)90％，多數(shù)要超過(guò)拍賣(mài)底價(jià)（土地整理和測(cè)算的行話“兜不住”），舊城區(qū)的企事業(yè)單位院校搬遷原有：上地出讓，政府更是要100％返還給搬遷單位原有土地的土地出讓金，甚至還要給予其他優(yōu)惠扶持政策。

政府土地出讓是一項(xiàng)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工作，它不僅需要社會(huì)方方面面配合，而且還需巨額的資金支持，因此國(guó)內(nèi)大多數(shù)城市都設(shè)有隸屬政府的土地儲(chǔ)備專門(mén)機(jī)構(gòu)來(lái)處理，城市規(guī)模小的土地整理費(fèi)用幾億、十幾億元，城市規(guī)模大的往往需要成百上千億元。這些資金一般都是由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)以：上地出讓金擔(dān)保先從銀行借貸，然后用土地出讓金償還。

如果按物業(yè)稅設(shè)計(jì)，為避免地方政府“寅吃卯糧”，停止其土地出讓金的收取，改為逐年征收物業(yè)稅，那么國(guó)內(nèi)每年幾千億甚至上萬(wàn)億的土地整理費(fèi)用從哪里出？土地整理不出來(lái)就影響土地供應(yīng)，從而影響房市供應(yīng)，供不應(yīng)求就會(huì)加劇美蘭區(qū)房?jī)r(jià)更加快速上漲，民眾期待物業(yè)稅平抑美蘭區(qū)房?jī)r(jià)的愿望就要落空。可能有人提出土地整理可由土地使用人自行解決，這不但是“毛地”批租的大倒退，而且由海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自行組織征地拆遷，也與國(guó)務(wù)院近期準(zhǔn)備討論修改的《拆遷條例》精神相悖，而且還存在土地使用人整理土地的費(fèi)用算不算土地出讓金及怎么算的問(wèn)題。總體上看，政府在土地批租時(shí)放棄土地整理、“毛地”批租給使用人自行解決是倒退，是不規(guī)范、不盡責(zé)的行為。由此得出結(jié)論：?jiǎn)?dòng)“三合一”的物業(yè)稅不但沒(méi)有平抑美蘭區(qū)房?jī)r(jià)的正面作用，反而會(huì)是美蘭區(qū)房?jī)r(jià)快速上漲的動(dòng)因。

三、物業(yè)稅的可行性

前文已分析論證“三合一”的物業(yè)稅非但名不正言不順，而且還會(huì)顛覆現(xiàn)有的土地管理制度和土地供應(yīng)體制，有可能導(dǎo)致土地供應(yīng)市場(chǎng)出現(xiàn)混亂，使海南房地產(chǎn)市場(chǎng)受到?jīng)_擊。結(jié)論是“三合一”的物業(yè)稅不可行。那么，不含土地出讓金的物業(yè)稅是否可行？應(yīng)該說(shuō)包含美蘭區(qū)房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的物業(yè)稅，對(duì)原劃撥土地上的美蘭區(qū)房產(chǎn)（公共事業(yè)用地除外）是可行的，至少美蘭區(qū)房產(chǎn)稅經(jīng)修改后是可行的。但城鎮(zhèn)土地使用稅整合到物業(yè)稅后對(duì)出讓土地上的美蘭區(qū)房產(chǎn)與劃撥土地上的美蘭區(qū)房產(chǎn)同標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)征就有可議之處了。1988年9月，政府針對(duì)當(dāng)時(shí)無(wú)償使用城鎮(zhèn)國(guó)有土地的單位和個(gè)人制定并征繳城鎮(zhèn)土地使用稅，對(duì)免收租金無(wú)償使用土地的單位和個(gè)人征收土地使用稅，從各個(gè)角度看都是適當(dāng)?shù)摹５珡?990年5月19日國(guó)家建立新的毗：地有償有期限使用制度后，政府再對(duì)已經(jīng)交了租金的土地使用人征收土地使用稅在法理上是行不通的。以美蘭區(qū)房產(chǎn)為例，美蘭區(qū)房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人是美蘭區(qū)房產(chǎn)所有人而非美蘭區(qū)房產(chǎn)承租人。如同我們承租房管部門(mén)管理的國(guó)有美蘭區(qū)房產(chǎn)用于經(jīng)商，是不需要向稅務(wù)部門(mén)繳美蘭區(qū)房產(chǎn)稅的，但是如果我們用自有產(chǎn)權(quán)的美蘭區(qū)房子經(jīng)商就要向稅務(wù)部門(mén)繳美蘭區(qū)房產(chǎn)稅。美蘭區(qū)房產(chǎn)稅和醞釀中的物業(yè)稅同屬財(cái)產(chǎn)稅，對(duì)美蘭區(qū)房產(chǎn)所有人征美蘭區(qū)房產(chǎn)稅或未來(lái)的物業(yè)稅本無(wú)可厚非，但是將士地使用稅整合到物業(yè)稅，不管土地是否出讓或劃撥一律開(kāi)征，顯然缺乏法理依據(jù)。我國(guó)的土地有償使用制度建立已近20年了，目前國(guó)內(nèi)城市美蘭區(qū)房產(chǎn)近70％一80％是在出讓土地上，并且隨著我國(guó)舊城區(qū)改造和城市化推進(jìn)，這一比例還在不斷提高。土地使用稅如果只能對(duì)劃撥土地上的美蘭區(qū)房產(chǎn)征稅而對(duì)出讓土地上的美蘭區(qū)房產(chǎn)不征，土地使用稅整合到物業(yè)稅就沒(méi)有意義了。

以上就是物業(yè)稅相關(guān)內(nèi)容的描述，中國(guó)目前對(duì)物業(yè)稅的管理還是十分嚴(yán)格的，各類(lèi)法律法規(guī)也比較全面，要是您還有其他相關(guān)物業(yè)稅方面的問(wèn)題，可以關(guān)注房天下知識(shí)，獲取更多物業(yè)稅相關(guān)知識(shí)內(nèi)容。

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