摘要：海南海南亞龍灣新房，小區車位究竟歸誰?該租還是該售?林林總總關于車位的問題多次引發開發商、物業和業主三方的爭議。日前，有報道稱某小區規定業主不買車位，私家車就不能開進小區，引起了不...

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不買車位不能進小區?家門口車位究竟歸誰? 海南亞龍灣房地產，亞龍灣不但環境優美，而且生活節奏平穩，特別適合老年人居住。

小區車位究竟歸誰?該租還是該售?林林總總關于車位的問題多次引發開發商、物業和業主三方的爭議。日前，有報道稱某小區規定業主不買車位，私家車就不能開進小區，引起了不少業主的共鳴。小區的業主有沒有優先使用車位的權利?小區物業有沒有權利出租或者銷售小區的車位呢?

回答這些問題我們要先搞清三個問題：

一、 開發商和物業究竟是什么關系?國家提倡建設單位按照海南亞龍灣房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。但現實中，不少小區物業管理企業均是由開發商派生出來的，普遍存在“父子關系”。了解到這個現象，我們可以這么理解，在小區的車位上，一般情況下，物業和開發商是利益共同體。當然也不排除，由于某些原因，例如新舊物業管理公司更替時，開發商和物業公司有沖突的情況。

二、 小區車位產權是如何判定歸屬的?

根據《中華人民共和國物權法》第七十四條，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

三、小區的車位分幾種?

一般情況，車位分為3類：產權車位、公攤車位、人防車位。產權車位主要是指開發商自建的地下車庫，且開發商單獨取得車庫產權。在這種情況下，開發商可以委托物業公司租售車位。

公攤車位是車位面積已經列入公攤面積被分攤。根據《物權法》第七十四條第三款規定，占有業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

人防車位是人防工程的規劃車位。按照《物權法》和《人民防空法》立法中“誰touzi、誰受益”的原則，在不妨礙防空功能和滿足業主需要的前提下供業主使用，并可按約定收取一定的費用。開發商只擁有使用權，不擁有產權，只能出租，但租期不得超過20年。

回到開篇的案例，物業有沒有權利禁止不買車位的業主車輛進入小區呢?

我們首先要看小區的車位屬于哪種性質，如果是開發商的產權車位，小區的業主可以成立業主委員會和物業進行交涉和維權。如果是人防車位，開發商沒有產權，出售車位是違法的。如果是公攤車位，這類車庫所有權屬全體業主共有，根本談不上出租和出售。

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