摘要：海南西海岸買房，一、查驗(yàn)對(duì)方身份簽訂西海岸購(gòu)房合同之前，要明確商品房真正的產(chǎn)權(quán)人是誰，它是西海岸購(gòu)房合同的主體。法律規(guī)定不具備主體資格的人簽訂的西海岸購(gòu)房合同是無效的，所以，合同的出賣人應(yīng)當(dāng)是該...

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購(gòu)房合同上有哪些是要自已注意的? 西海岸房?jī)r(jià)，西海岸房?jī)r(jià)不管是漲還是跌，有西海岸買房需求的人都要挑選心儀的、性價(jià)比醉高的房子。

簽訂海南購(gòu)房合同之前，要明確商品房真正的產(chǎn)權(quán)人是誰，它是海南購(gòu)房合同的主體。法律規(guī)定不具備主體資格的人簽訂的海南購(gòu)房合同是無效的，所以，合同的出賣人應(yīng)當(dāng)是該樓盤的開發(fā)商。如果開發(fā)商委托中介機(jī)構(gòu)簽約，該中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)營(yíng)資格，并有開發(fā)商出具的授權(quán)委托書，才具備簽約的資格。

商品房預(yù)售和銷售必須應(yīng)當(dāng)具備“五證”，即《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程許可證》、《商品房預(yù)售許可證》和《商品房銷售許可證》，它們是海南購(gòu)房人必須審查的醉重要的文件。缺少上述文件，則該商品房不具備銷售條件。

除了具備上述“五證”之外，法律規(guī)定，被查封、被抵押和已銷售而未經(jīng)原買受人同意的商品房是不能銷售的，否則，買受人則面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，直至財(cái)房?jī)煽铡Ｋ裕诤Ｄ腺?gòu)房前應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門查清所購(gòu)商品房是否已被查封、被抵押或者已被銷售，以確保交易安全。

目前商品房買賣的通常做法是海南購(gòu)房人西海岸買房時(shí)先簽訂認(rèn)購(gòu)書并且支付定金，然后才簽訂海南購(gòu)房合同。由于海南購(gòu)房人事前沒看到合同，在簽約與不簽約之間陷入兩難境地，不知道到底該不該簽。因此，建議海南購(gòu)房人采取以下辦法：

1、在審查海南購(gòu)房合同，確認(rèn)沒有問題之后才交定金;

2、不簽認(rèn)購(gòu)書，直接簽訂海南購(gòu)房合同同時(shí)支付定金;

3、在認(rèn)購(gòu)書中寫明如果雙方就商品房買賣合同協(xié)商不成，出賣人必須向買受人退還定金。

現(xiàn)在的海南購(gòu)房合同是由國(guó)土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同，相當(dāng)一部分內(nèi)容是已經(jīng)用鉛字印制好了的，另一部分留空白，由雙方當(dāng)事人協(xié)商一致后填寫。

建議海南購(gòu)房人要認(rèn)真仔細(xì)地閱讀、審查合同的每一條款，并做好以下工作：

1、對(duì)標(biāo)準(zhǔn)合同印制好的內(nèi)容，一般不作很大修改，但并非不能修改，只要當(dāng)事人認(rèn)為不合理，就有權(quán)修改。

2、對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)合同已印制好的選擇性條款，海南購(gòu)房人可以根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇對(duì)自己醉有利的約定。

3、對(duì)于空白部分，不能由出賣人預(yù)先填好內(nèi)容，然后要求買受人全盤接受，因?yàn)檫@是非常不合理的。正確的做法應(yīng)當(dāng)是雙方當(dāng)事人就合同的每一條款協(xié)商一致。

4、對(duì)于雙方不能協(xié)商一致的條款，應(yīng)當(dāng)做好記錄，由雙方簽字確認(rèn)，這是雙方不能協(xié)商一致的書面憑證，如果買賣不成，海南購(gòu)房人可據(jù)此索回定金和已付房款。

目前標(biāo)準(zhǔn)海南購(gòu)房合同中的交樓標(biāo)準(zhǔn)有三種：

1、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格;

2、該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格;

3、該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。

海南購(gòu)房人選擇第2、3項(xiàng)交樓標(biāo)準(zhǔn)是比較理想的，但由于這兩項(xiàng)交樓標(biāo)準(zhǔn)要求比較高，尤其是第2項(xiàng)交樓標(biāo)準(zhǔn)要求醉高。

目前大部分樓盤在交樓時(shí)很難達(dá)到該項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)選擇該標(biāo)準(zhǔn)的收樓時(shí)間相對(duì)比較長(zhǎng)，所以相當(dāng)一部分海南購(gòu)房人或者開發(fā)商都不愿意選擇第2項(xiàng)收樓標(biāo)準(zhǔn)。而選擇第1項(xiàng)收樓標(biāo)準(zhǔn)則含義不明確，因?yàn)轵?yàn)收合格有很多種，如竣工驗(yàn)收合格，規(guī)劃驗(yàn)收合格，消防驗(yàn)收合格等，這就會(huì)產(chǎn)生很多爭(zhēng)議。

目前開發(fā)商通常預(yù)先擬定了海南購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議，讓海南購(gòu)房人簽字。而這些補(bǔ)充協(xié)議絕大部分是霸王條款，對(duì)海南購(gòu)房人非常苛刻。因此，海南購(gòu)房人須慎之又慎，千萬不要輕易在補(bǔ)充協(xié)議上簽字。理想的做法應(yīng)當(dāng)是與對(duì)方就補(bǔ)充協(xié)議協(xié)商一致以完善補(bǔ)充協(xié)議，或者干脆不簽補(bǔ)充協(xié)議。

現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)海南購(gòu)房合同中有簽訂海南購(gòu)房合同的同時(shí)，一并與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商一致。

目前商品房買賣中，海南購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)繳納契稅、印花稅等，海南購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)按法律規(guī)定繳納。而公證費(fèi)、律師費(fèi)等則不是海南購(gòu)房人必須繳納的費(fèi)用，如果開發(fā)商強(qiáng)制收取，則屬亂收費(fèi)，海南購(gòu)房人有權(quán)拒絕。

1、查看“三書一證一表”

收樓時(shí)開發(fā)商必須向海南購(gòu)房人出示《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)證書》、《西海岸房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》、《竣工驗(yàn)收備案表》，簡(jiǎn)稱“三書一證一表”。如果開發(fā)商不能提供，海南購(gòu)房人有權(quán)拒絕收樓。

2、看樓驗(yàn)樓

海南購(gòu)房人按照海南購(gòu)房合同約定的收樓標(biāo)準(zhǔn)到現(xiàn)場(chǎng)看樓驗(yàn)收，如果發(fā)現(xiàn)問題或有不滿意的地方，可在《樓宇驗(yàn)收記錄表收樓表》中簽字確認(rèn)。

海南西海岸購(gòu)房。。。海南西海岸買房?jī)?yōu)勢(shì)：海口西海岸打造的不僅僅是黃金旅游帶，同時(shí)還是大型高端居住社區(qū)，長(zhǎng)期的居住必然離不開生活化的配套。

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