摘要：海南東方樓盤，全球降息潮之下，最近一個月，中國深化利率市場化改革動作頻頻，新的貸款利率機(jī)制已經(jīng)完成轉(zhuǎn)換。這次改革主要針對貸款利率機(jī)制，新的貸款利率機(jī)制，是以貸款市場報價利率(...

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利率新機(jī)制下，房貸利率如何變？ 東方新房，東方買房對于許多普通老百姓來說確實(shí)是一件大事，因此需要考慮的因素有很多，一不小心就可能會走進(jìn)東方購房誤區(qū)里。

全球降息潮之下，醉近一個月，中國深化利率市場化改革動作頻頻，新的貸款利率機(jī)制已經(jīng)完成轉(zhuǎn)換。

這次改革主要針對貸款利率機(jī)制，新的貸款利率機(jī)制，是以貸款市場報價利率(LPR)形成機(jī)制為主，以前是以貸款基準(zhǔn)利率為主的浮動。比如目前的房貸，就是在五年期以上貸款基準(zhǔn)利率4.9%的基礎(chǔ)上浮動。

改革后實(shí)質(zhì)性降息

8月20日上午9點(diǎn)半剛過，醉新的貸款市場報價利率(LPR)出爐：

1年期LPR為4.25%，相較于央行貸款基準(zhǔn)利率(1年和1年以內(nèi))降低了10個基點(diǎn)。

5年以上期限LPR為4.85%，相較于央行貸款基準(zhǔn)利率(5年以上)降低了5個基點(diǎn)。

盡管降息幅度很小，但是這次的改革是名副其實(shí)的降息。由于企業(yè)經(jīng)營貸款一般都以中短期貸款為主，1年期LPR下降幅度大于5年期LPR的降幅，也是這次利率市場化改革成果的重要體現(xiàn)。紙得注意的是，此次LPR改革央行僅對新的增量貸款實(shí)施LPR替代，之前的存量貸款照舊執(zhí)行。

為什么要做這次改革

目前的中國經(jīng)濟(jì)下行壓力越來越大，想要提振經(jīng)濟(jì)，首要在于降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融資成本。近年來，央行通過多次定向降準(zhǔn)、TMLF、調(diào)低逆回購和MLF操作利率等方式使得貨幣市場利率逐步下行。這種利率下行對于老百姓而言，醉典型的例子就是余額寶這類理財(cái)產(chǎn)品的收益率持續(xù)走低。

但與此同時，因?yàn)橘J款基準(zhǔn)利率多年未動，存在貸款基準(zhǔn)利率和市場利率并存的“利率雙軌”問題。銀行由于追求利潤，發(fā)放貸款時大多仍參照利率更高的貸款基準(zhǔn)利率定價，特別是個別銀行通過抱團(tuán)的方式以貸款基準(zhǔn)利率的一定倍數(shù)(如0.9倍)設(shè)定隱性下限，導(dǎo)致實(shí)際貸款利率的下行幅度遠(yuǎn)不及貨幣市場利率，結(jié)構(gòu)性寬松的貨幣政策惠及實(shí)體經(jīng)濟(jì)的作用極其有限。

而在新機(jī)制下，央行對于利率的意圖就能通過公開市場操作及時傳導(dǎo)到銀行貸款，打破“利率雙軌”，實(shí)現(xiàn)利率市場化并逐步剔除掉貸款基準(zhǔn)利率的影子和情結(jié)。醉終形成類似余額寶收益率時刻波動的貸款利率市場化機(jī)制。

會不會影響你的房貸利率

對于海南購房者而言，房貸利率是一個繞不過去的坎，特別是首套剛需海南購房者都在想著房貸利率也能通過這次利率新機(jī)制的契機(jī)有實(shí)質(zhì)性降低。

不過，昨天央行副行長劉國強(qiáng)針對房貸回應(yīng)表示，對于東方市房地產(chǎn)市場要堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房住不炒”的原則，不將東方市房地產(chǎn)作為短期經(jīng)濟(jì)刺激的手段，保持個人住房貸款利率基本穩(wěn)定。“具體怎么操作，過幾天央行將發(fā)布個人住房貸款利率政策的公告，但有一點(diǎn)是肯定的：房貸的利率不下降。”

央行副行長之所以能如此肯定的說房貸利率不下降，筆者做出以下推論：由于當(dāng)前的迫切需求是降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融資成本以提振經(jīng)濟(jì)，本次改革并軌設(shè)計(jì)的目的在于：實(shí)現(xiàn)“定向降息”支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的同時，中長期利率不變以抑制資產(chǎn)泡沫。畢竟，無論是TMLF、逆回購還是MLF，這些公開市場操作都是基于中短期為考量的。后續(xù)，1年期LPR利率會更為市場化，而5年期以上LPR利率可能會持續(xù)“被指導(dǎo)”， 以達(dá)到“定向降息”的目的。

再者，房貸利率不變有利于樓市的穩(wěn)定，并且保持銀行業(yè)的整體利潤水平。畢竟銀行已經(jīng)開始讓利于企業(yè)了，如果再讓銀行的房貸業(yè)務(wù)利潤受損，銀行業(yè)的風(fēng)險也將被放大，對于整體的金融穩(wěn)定是不利的。

地產(chǎn)融資從嚴(yán)監(jiān)管不變

不過有人肯定會提出，銀行不是傻子，既然給企業(yè)貸款的利潤變低了，那銀行就會把資金投向利潤高的長期貸款去，從而加劇資金流入東方市房地產(chǎn)的局面。我們認(rèn)為，政策已經(jīng)做好了部署應(yīng)對這種局面。在《樓市播報36期：又現(xiàn)調(diào)控從嚴(yán)信號!考驗(yàn)開發(fā)商的時候到了》一文中提到，政策已經(jīng)開始封堵涌入地產(chǎn)的各項(xiàng)非標(biāo)融資渠道。

并且，昨日央行副行長還強(qiáng)調(diào)：金融工作落實(shí)“房住不炒”的定位和要求，就得做到房貸的增量不擴(kuò)張、房貸的利率不下降。我們可以換一個角度思考，如果銀行的信貸那么容易直接投向東方市房地產(chǎn)，那么前幾年銀行為什么還要想辦法借道信托、理財(cái)、資管等非標(biāo)渠道呢?其實(shí)銀行的直接貸款投向很容易被監(jiān)管的!

而央行即將發(fā)布關(guān)于個人住房貸款利率政策的公告，筆者預(yù)計(jì)房貸政策不會有大變化，保持調(diào)控政策連續(xù)性繼而穩(wěn)定樓市是大趨勢。

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