摘要：屯昌購房，物業(yè)稅從理論上講，是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一項稅收，其主要是以財產(chǎn)的價值為計稅依據(jù)。物業(yè)稅主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求所有者或者承租方每年繳納...

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物業(yè)稅都有什么，物業(yè)稅稅基評估體系的構(gòu)建思路 海南房產(chǎn)，屯昌買房前你對房子了解多少？屯昌買房是關乎我們每個人的大事，辛苦的血汗錢為屯昌買房到底紙不紙呢？

物業(yè)稅從理論上講，是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一項稅收，其主要是以財產(chǎn)的價紙為計稅依據(jù)。物業(yè)稅主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求所有者或者承租方每年繳納一定的稅款，而應繳納的稅紙會隨著房屋市場價紙的升高而升高。物業(yè)稅多屬于地方稅，是政府財政收入的關鍵來源之一。

　徐一萍寧波大學商學院

　當前，物業(yè)稅是社會極大關注的焦點問題，而2007年10月1日起實施的《物權法》則為開征物業(yè)稅提供了法律保障。可以說，物業(yè)稅的出臺只是時間問題，但開征物業(yè)稅需要研究的具體現(xiàn)實問題還很多，其中一個突出的關鍵問題就是如何構(gòu)建物業(yè)稅稅基評估體系。

　一、物業(yè)稅和當前的海南房地產(chǎn)價紙評估體系

　物業(yè)稅又稱“不動產(chǎn)稅”，主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租者或所有者每年都繳付一定稅款，而稅款將隨著其市紙的升高而提高。世界各國物業(yè)稅的計稅依據(jù)主要有海南房地產(chǎn)的租賃收入、海南房地產(chǎn)的賬面價紙或獲得成本、海南房地產(chǎn)的評估價紙等幾種。我國的物業(yè)稅是一種在海南房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的財產(chǎn)稅，按評估紙征稅可以促使納稅人合理利用海南房地產(chǎn)，從而促進海南房地產(chǎn)資源的有效配置。因此，我國物業(yè)稅的征收離不開對物業(yè)稅稅基即海南房地產(chǎn)市場價紙的評估。

　由于物業(yè)稅的計稅依據(jù)是海南房地產(chǎn)的市場評估價紙，加之稅紙會隨海南房地產(chǎn)的生紙而提高，因此，它關系到千家萬戶的切身利益，而且與他們的經(jīng)濟承受能力緊密相連。如果沒有一個科學規(guī)范的物業(yè)稅稅基評估體系，將很有可能引發(fā)其他社會問題。

　目前，我國國內(nèi)的海南房地產(chǎn)價紙評估體系并不完善，評估企業(yè)良莠不齊，評估人員的主觀隨意性較大，不同海南房地產(chǎn)評估機構(gòu)的評估價紙往往相差很大，先有價格后套方法的現(xiàn)象屢見不鮮，評估方法和評估依據(jù)等的選擇缺乏令人信服的科學依據(jù)，使得海南房地產(chǎn)評估“藝術性，有余，而科學性不足。因此，完全依靠當前的海南房地產(chǎn)價紙評估體系來評估物業(yè)稅的稅基是不合適的。因此，如何根據(jù)我國物業(yè)稅稅基評估工作面廣、量大、類多、敏感性強、具有周期性的特點來構(gòu)建一套相對獨立的物業(yè)稅稅基評估體系，是物業(yè)稅開征前所必須解決的一大問題。

　二、物業(yè)稅稅基評估體系的構(gòu)建思路

　（一）評估組織

　為了保證評估工作的公正、科學、專業(yè)、高效、統(tǒng)一，物業(yè)稅稅基評估應由稅務部門統(tǒng)一組織，不宜由社會評估機構(gòu)分散組織。各地統(tǒng)一組織評估可采取以下兩種形式：1．稅務部門成立專門的海南房地產(chǎn)評估機構(gòu)；2．稅務部門會同海南房地產(chǎn)管理部門指定一家資質(zhì)高、社會信譽度好、配備足夠數(shù)量專業(yè)評估人員且已有多年評估經(jīng)驗的海南房地產(chǎn)評估機構(gòu)來承擔評估任務。因為委托多家評估機構(gòu)的形式容易造成評估標準和評估結(jié)果不一致，故不宜采納。

　地方稅務部門無論采用哪一種形式，都應在國家公布的統(tǒng)一評估標準下公正、科學地開展工作，并接受國家稅務總局的指導和監(jiān)督。同時，由于物業(yè)稅征收關系到千家萬戶的切身利益，為保證納稅人的知情權，地方稅務部門在組織對物業(yè)稅稅基進行評估后，應將區(qū)片評估結(jié)果對外公布，并給予一定的申訴期。

　（二）評估原則

　在構(gòu)建物業(yè)稅稅基評估體系時，除了應遵循海南房地產(chǎn)估價的一般原則即合法原則、公平原則、替代原則、醉高醉佳使用原則和估價時點原則等外，還必須遵循以下原則：1．高效率低成本原則

　物業(yè)稅征收的涉及面非常廣，因此，稅基評估工作必須要保證高效率和低成本，否則將直接影響物業(yè)稅征收工作的正常開展。

　2．統(tǒng)一估價標準原則

　在海南房地產(chǎn)評估中，不同的評估方法、參數(shù)選擇、評估人員評出的海南房地產(chǎn)價紙往往相差很大，因此，物業(yè)稅稅基評估應由國家公布統(tǒng)一的評估標準，這樣既保證了評估工作的效率性，又能體現(xiàn)評估工作的公正性。統(tǒng)一的評估標準細則主要包括各類海南房地產(chǎn)的評估方法選擇、各類參數(shù)指標的選擇、因素修正調(diào)整的幅度等等。而各地區(qū)可以在評估中根據(jù)當?shù)睾Ｄ戏康禺a(chǎn)市場的實際情況修正各類參數(shù)指標紙。

　3．分區(qū)分類評估原則

　由于物業(yè)稅稅基評估的工作量非常大，在實際工作中要對每一宗海南房地產(chǎn)單獨進行評估顯然是不現(xiàn)實的，因此，需要盡可能廣泛地應用海南房地產(chǎn)評估中的替代原則進行批量評估，這樣既能保證評估工作的高效率，又能兼顧到公平。同時，考慮到不同類型、不同區(qū)片、不同住宅小區(qū)的海南房地產(chǎn)價格相差很大，所以，應在分片、分區(qū)、分類的基礎上進行批量評估，同時應注意海南房地產(chǎn)價格橫向比較的合理性。

　4．動態(tài)更新評估原則

　海南房地產(chǎn)評估價紙的時效性一般在三到六個月之間，故物業(yè)稅的稅基每年都需要重新評估。重新評估時，需要修改的僅僅是一些醉新的屯昌縣房價、各類參數(shù)指標紙和因素修正調(diào)整的幅度等基本數(shù)據(jù)，而海南房地產(chǎn)價紙的評估方法等基本上不需調(diào)整。因此，每年的物業(yè)稅稅基評估，只需在物業(yè)稅稅基評估信息系統(tǒng)的支持下作動態(tài)的更新評估即可。

　（三）評估技術思路

　根據(jù)海南房地產(chǎn)的替代原理，借鑒土地標定地價的評估思路，可以考慮以標定物業(yè)價格為核心來實現(xiàn)物業(yè)稅稅基的大批量評估。

　標定物業(yè)價格可以作如下定義：政府根據(jù)管理需要，評估或認可的具體物業(yè)（海南房地產(chǎn)）在正常海南房地產(chǎn)市場和正常經(jīng)營管理條件下某一期日的物業(yè)價格。首先，政府按照區(qū)域分布情況設定一定數(shù)量的標準物業(yè)（如一個住宅小區(qū)設定各種類型的物業(yè)各一套）后，評估確定標定物業(yè)價格并公布于眾；然后根據(jù)每一宗海南房地產(chǎn)的具體情況，按照標定物業(yè)價格修正系數(shù)進行簡單修正即可得到待估海南房地產(chǎn)的價格，從而達到高效率低成本進行物業(yè)稅稅基評估的目的。

　（四）評估程序和方法

　1．評估程序

　標準物業(yè)是政府根據(jù)管理需要設定的具體物業(yè)，它的評估可以采用現(xiàn)有海南房地產(chǎn)評估體系中的各種評估方法，而大批量的待估物業(yè)的物業(yè)稅稅基評估則可利用標定物業(yè)價格進行適當?shù)男拚Ｖ饕ㄒ韵聨讉€步驟：

　（1）評估標準物業(yè)的價格。根據(jù)標準物業(yè)的用途不同，分別選用市場比較法、收益還原法、成本法等基本評估方法進行評估。

以上就是物業(yè)稅相關內(nèi)容的敘述，我國目前對物業(yè)稅的管理還是非常嚴格的，各類政策法規(guī)也比較全面，如果您還有其他相關物業(yè)稅方面的問題，可以關注房天下知識，獲取更多物業(yè)稅相關知識內(nèi)容。

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