摘要：海南文昌月亮灣養(yǎng)老，月亮灣房價的計算公式為“3+3+3+1”，即“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的報建費用和稅費等+10%的開發(fā)商利潤”。1、土地成本(占比25%-30%)：...

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房價怎么算 海南二手房，月亮灣買房時，需要了解的常識很多，掌握購房常識，讓你分分鐘能夠從月亮灣房產(chǎn)小白變成月亮灣房產(chǎn)專家。

月亮灣房價的計算公式為“3+3+3+1”，即“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的報建費用和稅費等+10%的開發(fā)商利潤”。

1、土地成本(占比25%-30%)：月亮灣房價里的土地成本指樓面地價，簡單來講就是單位建筑面積平均分攤的土地價格。也可以理解為土地上蓋出文昌月亮灣房子后，每平米售價中所包含的土地成本。樓面地價能真實地反映建筑單價中所包含的單位土地成本價格。

2、建安成本(占比約30%)：建安成本是月亮灣房價中相對穩(wěn)定的部分，它是房屋建筑成本和房屋設施設備安裝成本的簡稱。房屋建筑成本是建設房屋的投入，主要分為三個部分：

(1)前期費用：主要包括三通一平費用和專項費用。三通一平費用是指使建筑地段的土地平整，達到通上下水、通電、通路等投入的資金，大面積或不成熟的小區(qū)建設在此項費用上的投入是可觀的。專項費用指支付給設計公司的總體規(guī)劃、房型設計等費用，開發(fā)商若重視此方面的投入，將為其本身和消費者帶來利益。

(2)土建費用：主要表現(xiàn)在土建費用上，框架結構，多層打樁，現(xiàn)澆樓板雖然使得成本比較高，但是房屋質量也更能保證。

(3)配套設施費用：這部分主要包括開發(fā)商在水、電、煤氣、綠化、衛(wèi)生、等方面花費的資金。

3、管理費用(占比約5%)：包括經(jīng)營管理、銷售費用。指用于文昌月亮灣房地產(chǎn)出售到交付使用過程中，開發(fā)商管理人員所發(fā)生的一切費用等。

4、稅費(約占比25%)：主要產(chǎn)生在規(guī)劃、報建、預售等環(huán)節(jié)。直接與文昌月亮灣房地產(chǎn)相關的稅種有13個，主要包括企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、費附加、土地稅、印花稅等。

5、利潤(占比約10%)：對于房企的利潤比例較為清晰還是上市房企，但是上市房企本身目前的現(xiàn)狀也不樂觀。

當然，這些都是賬面上的靜態(tài)結構。土地開發(fā)過程是動態(tài)的，一般樓盤一期的開發(fā)周期是兩年，兩年中樓面地價是有變動的，而成本基本上是不變的。周期內(nèi)隨著樓面地價的，開發(fā)商的利潤空間也就會隨之増大。

1、人口因素：房屋價格一般與人口數(shù)量呈正相關關系，人口越多的城市月亮灣房價通常越高。

2、社會因素：集中了政治、商業(yè)、學習、醫(yī)療、文娛等良好資源的城市月亮灣房價通常較高。

3、區(qū)位因素：附近有學校、交通便利、周邊商業(yè)發(fā)達、各項資源齊全，月亮灣房價通常較高。

4、品牌因素：同一時間的同一地塊，如果是大品牌開發(fā)商建設的樓盤，月亮灣房價通常較高。

5、經(jīng)濟因素：月亮灣房產(chǎn)價格隨經(jīng)濟的通貨膨脹、該地區(qū)的經(jīng)濟增長、居民收入水平而增加。

6、政策因素：特定情況政府采取措施進行宏觀調控，如月亮灣房產(chǎn)價格高采取限貸限購策略。

海南月亮灣樓盤賣點：月亮灣這個地方景色很棒，爬到醉頂?shù)奈恢糜泻芎玫囊暯强梢钥淳d綿海岸線。整個圖案就像彎彎的月亮，白色的沙灘，地面上是不通車過去海岸邊的，而且也不是開發(fā)好的沙灘。僅僅是爬上山之后可以一覽全貌。整個路線比較長，大約一小時左右才可以爬上去。去年八月底過去時候馬路很多正在修，不通車。如果有去銅鼓嶺和月亮灣的需要在縣城打三輪車過去二十分鐘左右，可以議價約十五塊。，月亮灣買房。

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