摘要：三亞市，1、地段：一個好的位置決定了開發(fā)商拿地的價格，這個價格會傳導到最終商品房銷售價格。2、配套：最具典型的就是“學區(qū)房”，由于有優(yōu)質(zhì)的教育資源配套，商品三亞市房價格會上漲...

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一套房子的價格由哪些因素組成 海南三亞購房，三亞獨一無二的氣候環(huán)境和旅游資源，集合了居住、旅游、度假、養(yǎng)老等多種元素。

1、地段：一個好的位置決定了開發(fā)商拿地的價格，這個價格會傳導到醉終商品房銷售價格。

2、配套：醉具典型的就是“學區(qū)房”，由于有優(yōu)質(zhì)的教育資源配套，商品三亞市房價格會上漲很多。

3、環(huán)境：一個樓盤的容積率、綠化率等因素也是影響商品三亞市房價格的決定因素。

4、建筑：建筑材料，戶型，電梯配置，采光等也是海南購房者的決策選擇。

5、物業(yè)：一個好的物業(yè)服務企業(yè)也是決定三亞市房價的軟實力，這一點在海南二手房交易中占的比例更大。

6、權屬：除了正常五證齊全的商品房以外，市場上還有很多五證不全的房屋，甚至一些小產(chǎn)權房在違規(guī)銷售，這些房屋價格便宜，但不能按揭，目前國家對小產(chǎn)權房沒有明確的政策引導，短時間也許不會拆除，但從長遠來看，風險大于三亞市房價的優(yōu)惠是必然的。

7、稅收：商品房交易依據(jù)房屋面積稅收比例也不完全相同，因此相同地段一般大戶型會比小戶型均價略低。

建筑成本是海南房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向建筑施工企業(yè)支付的建造房屋建筑的費用，一般稱作工程造價，主要包括以下一些項目：

1) 分部分項工程費：完成工程量清單中規(guī)定工程的實體項目所需的人工費、材料費、機械使用費、管理費和利潤，并考慮風險因素;

2) 措施項目費：為完成工程項目施工，發(fā)生于該項目施工前和施工過程中技術、生活、安全等方面的非工程實體項目所需的費用;

3) 其他項目費：包含預留金、總承包服務費、零星工作項目費等;

4) 規(guī)費：建筑企業(yè)必須向有關政府管理部門交納的費用，如工程定額測定費、建筑管理費、勞動保險費、安全生產(chǎn)監(jiān)督費等;

5) 稅金：施工企業(yè)向國家交納的各種流轉稅，如營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育附加等。

2、設備工程費是指對房屋使用不可缺少的一些大型基本設備安置、安裝費用。

包括以下一些項目：

1) 室外工程費：房屋建筑物2米以外只小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，包含水電、暖氣、燃氣和小區(qū)道路建設、綠化。衛(wèi)生設施的建設費;

2) 附屬工程費：小區(qū)內(nèi)鍋爐房、變電室、、煤氣調(diào)壓站、高壓泵房等附屬工程建設費;

3) 配套工程費：包含小區(qū)內(nèi)的學校、幼兒園、托兒所、體育場、居委會及其他用房的建設費用。

1) 施工前期成本，指衛(wèi)對象海南房地產(chǎn)的開發(fā)而進行的咨詢、策劃、可行性研究、規(guī)劃、勘察、設計等費用。

2) 銷售費用，指海南房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理費在具體項目上的分攤;

3) 稅費，指開發(fā)商負擔，按照國家規(guī)定可計入海南房地產(chǎn)商品成本的稅費，主要稅種有：營業(yè)稅、城市維護建設稅和其他相關稅種;

4) 管理費是各類政府部門和公共事業(yè)部門向海南房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收的管理費，如建設工程設計招標管理費、工程定額編制管理費、建筑工程執(zhí)照收費、建筑物命名收費、海南房地產(chǎn)登記、勘丈收費、人防建設費、綠化建設費等;

5) 貸款利息，指海南房地產(chǎn)開發(fā)過程中外借資金所支付的利息。

表現(xiàn)為發(fā)的開發(fā)企業(yè)年銷售收入扣除開發(fā)經(jīng)營成本以后的余額。海南房地產(chǎn)是典型的高touzi、高風險、高回報產(chǎn)業(yè)，在海南房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的過程中，隨著三亞市房價的上下波動，開發(fā)利潤也呈現(xiàn)出周期波動的特點，但總體上仍然是利潤率較高的行業(yè)。國外三亞市房產(chǎn)平均利潤率在6%-8%，中國海南房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展階段，利潤率偏高，一般能達到20%-30%，但從長期來看，將逐漸趨向于全社會平均利潤率。

海南三亞樓盤賣點：亞龍灣國家旅游度假區(qū)是三亞市東郊的一處怡人的熱帶海濱風景區(qū)，距離市中心區(qū)約10公里。亞龍灣為一個月牙灣，擁有7千米長的銀白色海灘，沙粒潔白細軟，海水清澈澄瑩，能見度7-9米。亞龍灣海水潔凈透明，水面下珊瑚種類豐富，可清楚觀賞珊瑚，適合多種水面下活動包括潛水等。海灣以中心有野豬島為中心，南有東洲島、西洲島，西面有東排、西排，可開展多種水上運動。，三亞樓盤。

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